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新國八條房產稅“圍城”下的買房攻略
理財規劃師            發表時間:2011-2-23    來源:    編輯:xrhw_yj

有意改善型第二套置業的客戶,應當盡量選擇毛坯房,避免精裝修房,以免被計入的裝修成本而抬高合同價。 
  1月26、27日,新國八條和房產稅拉開了2011年房地產行業宏觀調控的帷幕。由于該兩項政策在購買限制、持有成本和交易稅費方面都進行了大范圍調整,非上海戶籍的程小姐將先前在中介漢宇地產掛牌的一套二手房源匆匆撤牌,理由是不能買房就不賣房了。 
  21世紀不動產發布最新統計數據:2011年2月1日至8日,上海全市新建商品房累計成交70套,同比去年春節假日下降了96.2%,成交均價為2.13萬元/㎡。節后市場買賣成交寥寥無幾。同時,目前市場上漲的租金價格漸漸被租客接受,租賃市場成交有活躍跡象出現,少數分店上門客中租售之間比例為7:3。 
  該公司分析師邱丹告訴第一財經日報《財商》記者,受累新國八條政策和上海房產稅開征,之前受到開發商與實力買家熱烈追捧的140㎡以上大戶型成交套數僅占總成交量的20%。在買賣低迷的情況下,租賃市場成交活躍起來,目前有部分房東上門催促加快出租所掛房源,預計未來一些板塊內售轉租情況因市場對政策效應的觀望或將逐步擴大,租賃旺季提前出現的可能性大增。 
  據漢宇地產盧灣區肇家浜路分店的營業主任袁豪笙反饋:目前在該分店,除了每天兩三組上門租賃客戶維持新政前的狀態,基本沒有深入買房意向的客戶。而從供應上說也沒有大的變化,雖然有一兩例賣方撤單現象,但也有一兩例上調掛牌價格的。新政出臺首日出現的大量撤單現象僅僅持續了一兩天就結束了,市場預期的業主方由于有效買家減少而下調掛牌價格現象目前也還沒出現。 
  對于改善型和剛需型的人們而言,購房的成本越來越高了。 
  央行自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是去年以來的第3次加息。21世紀不動產上海分析師羅寅申給記者算了一筆賬:一次加息對房貸增加的月供并不太多,但多次加息造成的疊加效應已經逐步體現。以一筆100萬元總額、30年年限、采用等額本息還款方式的貸款為例,三次加息后,基準利率下月供較三次加息前增加了400余元,總利息增加了約15萬元。 
  改善型:如何做到免稅或減稅? 
  新國八條和房產稅“圍城”,改善型置業者遭受的打擊較大。不過,上海版本的房產稅也提出“人均60平方米內免征”,所以,即便按照“認房認貸認調查”的二套房認定標準,名下有不超過一套住宅的上海本市戶籍家庭,要想在中心城區購置一套改善型住宅,且獲得減稅,并非不可能。 
  以上海本市戶籍三口之家為標準計算,家庭住房總面積在180平方米內都是免房產稅的。即使超過180平方米,也只是超出部分面積征稅,同時加上“低于上年度新建商品住房平均銷售價2倍,稅率0.4%”的減征條件。也就是說,只要新購住房的單價低于4.2萬元/平方米,超出180平方米的面積才征稅,而且計稅金額是合同價的七折,房產稅的總額不會很高。 
  假設本市戶籍業主老K先生,一家三口名下有一套兩室一廳的老公房,面積為60平方米。那么如果老K先生打算購置一套位于長寧區中山公園板塊中高端住宅改善,若選擇龍之夢廣場旁的“圣約翰名邸”150平方米三房兩廳,那么家庭總住房面積將變為210平方米,征稅面積為30平方米,按照目前圣約翰名邸3.9萬元/平方米的行情價,還是可以享受0.4%的減征房產稅率,合同金額打七折,那么老K先生家庭的年房產稅負僅為3276元,類似于物業費。 
  而如果老K先生家庭選擇圣約翰名邸的100平方米兩房兩廳戶型,那家庭住宅總面積就低于180平方米,可免征房產稅。當然,改善型置業者在選擇地段、配套、戶型上也要考慮到首付能力,目前首付是至少六成。 
  克而瑞研究中心總經理陳嘯天認為:房產稅對于購房者的影響壓力最大的還不是現在,因為此次推出的房產稅細則目前來看還只是試點,未來或將進行差別化稅率征收,改變開征對象,覆蓋面積也將會更大。 
  鑒于以上的計算,漢宇地產市場研究部建議:有意改善型第二套置業的客戶,應當盡量選擇毛坯房,避免精裝修房,以免被計入的裝修成本而抬高合同價。 
  剛需型:買房還是租? 
  對于剛需們而言,選擇再次擺在了面前:買房還是租房? 
  結合新國八條和房產稅接連推出的市場反應來看,較為一致的認識是:新國八條對市場沖擊最大的莫過于從嚴的限購令政策,三套房一律停止購買對抑制市場需求起到了積極的作用。 
  而二套房首付成數提高至六成,會使部分資金不足的買家出現退房或觀望現象,從而導致交易量下降,不過影響程度有限。主要原因是:目前市場以改善型購房為主,這部分客戶大多數選擇了一次性付款的方式,相對來說政策波及面有限。 
  關于具體操作層面,漢宇地產認為:政策觀望期下不排除部分業主可能讓價,淘得較高性價比房源機會更多,故買家采取階段觀望,也不失為合理的策略。 
  另一些觀點則認為,從目前營業稅征收標準從嚴、房產稅出臺趨勢判斷,不排除政府出于抑制需求、控制房價等目的進一步提高購房成本,故如有購房能力,依然盡早入市為宜。

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